JAKARTA, – Di kantor-kantor pertanahan, terdapat satu layanan yang mungkin tampak administratif, namun memiliki dampak ekonomi dan sosial yang besar, yaitu pemecahan bidang tanah.
Ini merupakan proses hukum yang mendasar, di mana sebidang tanah yang memiliki satu sertifikat tunggal dibagi menjadi beberapa bagian, dan setiap bagian kini memiliki sertifikat sendiri.
Proses ini bukan hanya urusan administratif, tetapi mencerminkan dinamika kehidupan masyarakat, mulai dari pembagian warisan yang penuh perasaan, penjualan sebagian tanah yang strategis, hingga tindakan besar-besaran oleh pengembang yang memecah lahan utama menjadi ribuan kavling yang siap dijual.
Namun, di balik kemudahan layanan tersebut, terdapat aturan yang ketat dan bahaya hukum yang perlu diketahui.
Menghentikan Sertifikat Induk, Menghasilkan Hak Baru
Menurut Shamy Ardian, Sekretaris Direktorat Jenderal Penetapan Hak dan Pendaftaran Tanah (PHPT) Kementerian ATR/BPN, pemisahan lahan merupakan proses yang secara resmi “menghentikan” sertifikat induk.
“Pemisahan lahan merupakan proses membagi satu lahan yang memiliki sertifikat tunggal menjadi beberapa bagian, dengan masing-masing bagian memiliki sertifikat sendiri, sehingga setelah dilakukan pemisahan, sertifikat asli tidak lagi berlaku,” kata Shamy Ardian, Kamis (2/10/2025).
Setelah proses pemecahan, munculah wilayah-wilayah baru yang masing-masing dilengkapi dengan Surat Ukur Baru, Buku Tanah Baru, dan Sertipikat Baru.
Sementara itu, dalam dokumen-dokumen terkait tanah awal (Peta Pendaftaran, Daftar Tanah, dan Sertipikat Induk), akan dicantumkan catatan resmi mengenai adanya pemecahan tersebut, sesuai dengan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Dua Sisi Penyelesaian: Sosial dan Bisnis
Pembagian lahan menjadi penting karena memenuhi dua kebutuhan utama:
1. Kebutuhan Sosial (Warisan dan Perdagangan Pribadi)
Bila ahli waris sepakat dalam membagi harta warisan yang berupa tanah, atau jika seorang pemilik ingin menjual sebagian dari lahannya, pemecahan menjadi alat hukum yang digunakan untuk memberikan kejelasan hukum bagi setiap pihak.
Dalam hal warisan, dokumen pendukung seperti Akta Waris/Surat Keterangan Waris dan Surat Kematian menjadi persyaratan yang harus dipenuhi.
2. Kebutuhan Bisnis (Pengembangan Aset)
Bagi para pengembang properti, proses pembagian lahan merupakan langkah penting dalam mengubah area yang belum dimanfaatkan (sertipikat induk) menjadi unit yang bisa dijual (kavling-kavling dengan sertipikat).
Untuk keperluan tersebut, para pengembang harus melampirkan Rencana Tapak (Site Plan) yang telah disetujui oleh pemerintah kabupaten/kota setempat.
Ini menjamin bahwa pembangunan sesuai dengan aturan tata ruang dan izin konstruksi yang berlaku.
Dinding Merah di Balik Proses Pemecahan
Meskipun tampak sebagai layanan umum, pembagian lahan tidak boleh dilakukan secara asal-asalan.
Terdapat larangan mutlak yang menjadi “dinding merah” dalam hukum pertanahan, yaitu pembagian lahan dilakukan pada tanah ulayat masyarakat hukum adat dengan nama individu.
larangan yang tercantum dalam Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 16 Tahun 2021 Pasal 42 ayat (3) ini menunjukkan komitmen pemerintah dalam menjaga hak-hak komunal masyarakat adat.
Ini penting agar menghindari pengambilalihan atau pemecahan hak ulayat yang dilakukan dengan nama individu, yang berisiko merusak struktur sosial dan komunal adat.
Bagi masyarakat luas, kelancaran proses ini sangat tergantung pada kelengkapan dokumen, antara lain: sertifikat asli, fotokopi KTP dan KK, surat permohonan, serta yang paling penting, bukti pelunasan SPPT PBB tahun terbaru.
Setelah dokumen diserahkan, petugas Kantor Pertanahan akan melakukan pengukuran ulang dan penyusunan peta wilayah tanah yang baru.
Proses ini memerlukan biaya pengukuran sesuai aturan yang berlaku, sebelum akhirnya sertifikat baru dari hasil pemecahan dikeluarkan.
Dengan pemahaman yang menyeluruh, masyarakat bisa memastikan bahwa “operasi” hukum dalam penghapusan sertifikat tanah berjalan lancar, memberikan kepastian hukum, serta menghindari persengketaan yang mahal di masa depan.
